A expansão dos imóveis compactos em João Pessoa como alternativa à baixa oferta de leitos hoteleiros e seus impactos na atratividade dos investimentos imobiliários

Abstract

O crescimento do turismo doméstico no Brasil tem evidenciado, em diversas capitais regionais, um desequilíbrio estrutural entre a demanda por hospedagem e a oferta de meios de acomodação convencionais. Em João Pessoa, capital da Paraíba, esse fenômeno se manifesta de forma acentuada, impulsionando a expansão dos imóveis compactos, especialmente os flats, como alternativa à insuficiência da rede hoteleira local. O presente trabalho tem como objetivo analisar a relação entre o crescimento dos flats, a demanda turística e a atratividade dos investimentos imobiliários em João Pessoa, sob a ótica da administração financeira. A pesquisa se justifica pela relevância crescente desse segmento para investidores, incorporadores e gestores públicos, bem como pela escassez de estudos sobre o tema em cidades turísticas litorâneas de médio porte no Nordeste brasileiro. A metodologia adota abordagem quali-quantitativa, desenvolvida exclusivamente por meio de pesquisa bibliográfica e análise documental, com base em literatura especializada em mercado imobiliário, turismo e finanças corporativas, além de relatórios de órgãos oficiais como PBTUR, SETUR-PB, ABIH-PB, CRECI-PB e Sinduscon-PB. Os principais resultados indicam que o fluxo turístico em João Pessoa cresceu 40,7% entre 2016 e 2022, com taxa de ocupação hoteleira de 92% na alta temporada e déficit estimado de 26,6% entre a demanda por diárias e a capacidade instalada. Nesse contexto, os lançamentos de flats cresceram 65% no mesmo período. A análise da gestão de riscos identificou três categorias críticas para o investidor: risco de mercado, associado às variações da taxa básica de juros; risco de vacância, decorrente da sazonalidade turística; e risco de liquidez, inerente à natureza dos ativos imobiliários. A análise financeira comparativa demonstrou que os flats apresentam cap rate médio entre 9,5% e 12% ao ano, payback estimado entre 10 e 14 anos e valorização patrimonial média anual entre 7% e 9,5% — indicadores superiores aos dos imóveis residenciais convencionais na mesma praça. Conclui-se que a hipótese central é confirmada: a baixa oferta hoteleira de João Pessoa constitui um fator estrutural que amplia a demanda por flats e eleva sua atratividade como ativo de investimento, desde que os riscos associados sejam adequadamente identificados e gerenciados pelo investidor.